Re: [閒聊] 還有人在玩房地產嗎？
看板: home-sale
作者: IBIZA (溫一壺月光作酒)
標題: Re: [閒聊] 還有人在玩房地產嗎？
時間: Tue Dec 2 01:24:58 2025
※ 引述《cms23 (大頭)》之銘言：
: 不太懂哪裡好賺
: 以下計算若有錯請指正
: 買1000賣1200 兩年內買賣
: （1200-1000-20（買方服務費）-48（賣方服務費）-10（代書費+其他費用））*0.55（房地
: 合一稅後）=67.1萬
: 大概兩年賺67.1萬
: 平均一年賺33.55萬
: 那為啥我不做其他投資之類的
: 請ceca,IBIZA兩位大神解惑
這是照你條件打的
https://ibb.co/LDPBNPpc
年化報酬11.18%
https://ibb.co/ZpRTJB4M24個月的現金流
買1000萬, 賣1200萬, 買方服務費20萬, 賣方服務費48萬, 其他費用10萬
房地合一稅, 差價200萬只扣基本的30萬*0.45=76.5萬
算下來到期拿回1200-20-48-10-76.5=1045.5萬
兩年內的房租或使用價值以一個月2萬計, 年增2%, 房屋稅跟土地稅都用8000算
結果得出的年化報酬率是11.18%
比你想像的高很多, 對吧
如果多持有一個月
房地合一稅稅率下降到35%, 稅額減少到595000, 年化報酬變成13.79%
如果買方服務費1%, 賣方服務費3%, 年化報酬率增加到17.42%
如果一開始是貸85%呢？年化報酬率增加到21.06%
你似乎沒有意識到, 兩年漲20%在五倍槓桿下報酬率非常高
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.225.79.53 (臺灣) ※ 文章網址 ※
→
IBIZA :
如果這25個月都只還息的話
還會更高
12/02 01:28
→
IBIZA :
如果25個月+只還息+費用都全額扣抵,
年化報酬率=24.1%
12/02 01:34
推
SiaoBen1996 :
愣住
槓桿的迷惑之處
12/02 01:44
推
jaricho :
股神表示：4月到現在
投入股票都已經翻4倍了
12/02 01:51
※ 編輯: IBIZA (36.225.79.53 臺灣), 12/02/2025 01:58:11
→
ProTrader :
要嘴砲可以歐硬價外選擇權買中可翻2
3
5
10
20
50倍...
12/02 02:03
→
ProTrader :
輸了就吃歸零糕重新開始
沒有斷頭疑慮
歡迎陳小刀來玩
12/02 02:04
推
kusomanfcu :
房地產重點就是開槓桿不會爆倉
12/02 02:13
→
IBIZA :
uncle的25倍乙太幣CFD已經連懶覺都沒有了
12/02 02:13
→
kusomanfcu :
爆40次了吧？
12/02 02:13
推
kusomanfcu :
所以上次那個債質押
我就趕快幫他算看看
會不會爆
加
12/02 02:15
→
IBIZA :
在最低點撐不住，慘
12/02 02:15
→
kusomanfcu :
上最大邊境都不可能爆就
隨便啦
12/02 02:15
推
cms23 :
IBIZA,兩個問題
12/02 04:49
→
cms23 :
1.價差200萬只扣基本的30萬*0.45
12/02 04:49
→
cms23 :
這句話不懂
12/02 04:49
→
cms23 :
2.因為我貸款8成（5倍槓桿）的情況下買房自住了
12/02 04:49
→
cms23 :
3.承2所以大部分要投資的人（？）要投資應該是貸款5成（第
12/02 04:49
→
cms23 :
二間）的模型下去計算？我全額貸的計算確實是不符合實務
12/02 04:49
→
cms23 :
*更正
我不用貸款的情形下確實是不符合實務的情況
12/02 04:50
推
cms23 :
4.第一張圖跟底下推文第一張圖分別的到期房價為啥是1045萬
12/02 04:55
→
cms23 :
跟1090萬
12/02 04:55
推
stanly3092 :
跌也是5倍在跌耶
12/02 06:05
→
IBIZA :
1.基本的30萬就房地合一稅在沒有任何憑證下的免稅額，3%或3
12/02 06:28
→
IBIZA :
0萬取低
12/02 06:28
→
IBIZA :
2.誰說第一間不能獲利？
12/02 06:32
→
IBIZA :
3.第二間完成實施也才一年
12/02 06:32
→
IBIZA :
4.那是扣完所有費用，算算看就知道
12/02 06:32
推
gy55662008 :
1是指賣屋時嗎?有仲介服務費48萬還可以用這30萬嗎?
12/02 06:42
推
zzz50126 :
人要不要這麼好
這樣就花時間教
我真的很羨慕
12/02 07:30
→
zzz50126 :
手把手一步一步
12/02 07:31
→
IBIZA :
30萬(或3%取低)是在沒有任何單據下的扣除額，若有超過這個
12/02 07:41
→
IBIZA :
數字的單據，可以享受更高的扣除
12/02 07:41
推
sspider0829 :
太低了
他們要的是一天漲停10%
200天2000%那種
12/02 07:53
→
physicsdk :
I大真的太佛了
12/02 08:05
推
flexin :
這股神看不上啦
12/02 08:08
→
flexin :
股神都嘛4月就身家歐印正二，現在都會所嫩模惹
12/02 08:09
推
cms23 :
你用30萬扣除額算出來是1045.5
12/02 08:21
→
cms23 :
我不用30萬算出來是1067.1
12/02 08:21
→
cms23 :
那不要用30扣除額獲利好像比較高？
12/02 08:21
→
IBIZA :
廢話，30萬扣除就是最低，我用最低扣除額的年化報酬都有11
12/02 08:22
→
IBIZA :
.4%
12/02 08:22
→
IBIZA :
打錯，11.18%
12/02 08:23
推
cms23 :
一定要扣掉那30萬嗎？
12/02 08:23
→
IBIZA :
其實報酬率還可以推高，如果用的是新青安的話，年化報酬應
12/02 08:23
→
IBIZA :
該會超過25%
12/02 08:23
→
IBIZA :
你也可以用實際的費用，扣78萬啊
12/02 08:24
→
cms23 :
不懂就問，78萬怎麼，來的
12/02 08:25
推
abyssa1 :
可是價差200萬
仲介賺68萬
政府賺76萬
屋主賺45萬
12/02 08:26
→
abyssa1 :
想想自己好像是政府跟仲介的打工仔
還是算了吧
12/02 08:26
→
IBIZA :
20萬買方仲介費，48萬賣方仲介費的，10萬其他費用，不就78
12/02 08:26
→
IBIZA :
萬，你自己列的啊
12/02 08:26
→
abyssa1 :
所以央行打交易=打仲介=打房地合一=打政府
12/02 08:27
推
lucky466 :
前提是市場要熱絡呀！再繼續一攤死水下去，算再多都是
12/02 08:28
→
lucky466 :
假的
12/02 08:28
→
cms23 :
（200-（20+48+10））=54.9房地合一稅
12/02 08:28
→
IBIZA :
1045.5那個還有還本的部分，實際上是賺53萬，不過那個是最
12/02 08:28
→
IBIZA :
差狀況了
12/02 08:28
→
cms23 :
200-78-54.9=67.1獲利
不用30扣除額獲利較高？
12/02 08:29
推
lucky466 :
現在市場上一堆預售屋只求解套，除非是很早期買的
12/02 08:29
→
IBIZA :
為什麼會看不懂？就跟你說30萬算的是最低獲利
12/02 08:29
噓
kcy05785 :
看股市這樣噴和電子業賺錢速度，房市最慢2027就回溫了
12/02 08:30
→
kcy05785 :
至於其它產業，本來就不干房地產屁事。房地產一直是靠
12/02 08:30
→
kcy05785 :
前20%在玩，與魯蛇無關
12/02 08:30
→
IBIZA :
經過前面討論，我是覺得你的財商，不買房子，還是定存好了
12/02 08:31
→
leo6315 :
先告訴我哪一區2年能漲20%
12/02 08:31
推
cms23 :
了解，我在問問看仲介扣除額的部分
12/02 08:31
→
cms23 :
沒有，我有買房子，也有買股票
12/02 08:31
→
cms23 :
可以私給你看權狀跟今年股票的對帳單
12/02 08:32
→
cms23 :
我不是魯空
12/02 08:32
推
AMDsucks :
這種人你告訴他答案,
他連一句謝謝都不會回
12/02 08:33
→
AMDsucks :
還會跟你槓
12/02 08:33
→
cms23 :
→
IBIZA:
其實報酬率還可以推高，如果用的是新青安的話，
12/02 08:33
→
cms23 :
年化報酬應
12/02 08:33
→
cms23 :
不懂就問，我確實沒辦到新青安
12/02 08:33
→
cms23 :
請問差別差在哪
12/02 08:33
→
cms23 :
@AMDsucks
因為我還沒有解惑，若能解惑我一定會感激不盡
12/02 08:34
→
IBIZA :
新青安補貼利息1.5碼
12/02 08:35
→
IBIZA :
而且利率不會2.4%
12/02 08:35
推
lucky466 :
可能新清安可以貸到85成吧！一般的只能8成
12/02 08:35
推
robot456 :
講解推，但為啥原po的買方服務費要算在賣方身上？
12/02 08:36
→
robot456 :
喔不好意思，我看錯了，沒事
12/02 08:37
→
IBIZA :
一買一賣
12/02 08:37
→
IBIZA :
新青安補貼完利率應該是1.775%
12/02 08:38
推
cms23 :
了解，感恩，若您懷疑我，我可私給您我的權狀，今年股票對
12/02 08:38
→
cms23 :
帳單
12/02 08:38
→
cms23 :
再次感謝您，我會去問問看仲介30萬扣除額的部分
12/02 08:38
→
IBIZA :
如果是貸新青安，年化報酬可以到26.97%
12/02 08:39
→
IBIZA :
貸新青安的話，寬限期每個月只要12537，每個月設算租金可以
12/02 08:42
→
IBIZA :
正7000多
12/02 08:42
推
cms23 :
→
IBIZA:
30萬(或3%取低)是在沒有任何單據下的扣除額，若
12/02 08:43
→
cms23 :
有超過這個
12/02 08:43
→
cms23 :
所以我買房服務費的發票跟賣房服務費的發票還有代書之類的
12/02 08:43
→
cms23 :
發票，買賣證明都要收好，對嗎？
12/02 08:43
→
cms23 :
都要保留好，對嗎？
12/02 08:44
→
IBIZA :
是，如果單據有保留好，而且高於30萬就能折抵更多
12/02 08:46
推
sspider0829 :
本來就要收好
不然怎麼送
12/02 08:48
推
cms23 :
說個題外話，我當初砍買方服務費約5萬，沒有拿到買方服務
12/02 08:48
→
cms23 :
費的發票
12/02 08:48
→
cms23 :
QQ
12/02 08:48
→
IBIZA :
所以我才會先用30萬算
12/02 08:49
推
kcy05785 :
收據就行
12/02 08:49
→
IBIZA :
仲介發票可以找他重開憑證
12/02 08:49
→
cms23 :
了解，謝謝您。
12/02 08:49
→
cms23 :
跟你討論很有意思，學到蠻多的。
12/02 08:50
→
z5411 :
流動性差那麼多的東西
一直有人要拿來比
兩個都有很正常吧
12/02 08:51
→
IBIZA :
很多人單據都沒留好
12/02 08:51
→
IBIZA :
也有人因為砍價講好不開發票
12/02 08:52
→
IBIZA :
砍價的仲介大概不會開給你，不然他有逃稅問題
12/02 08:53
推
cms23 :
確實，感謝。
12/02 08:54
→
abyssa1 :
賣方的單據賣了才會拿到啊
上次當買方的其實沒那麼重要
12/02 09:04
→
IBIZA :
反正我從最低算到最高，要用哪個看個人
12/02 09:09
推
cms23 :
推
abyssa1:
可是價差200萬
仲介賺68萬
政府賺76萬
屋主賺
12/02 09:10
→
cms23 :
45萬
12/02 09:10
→
cms23 :
搞了半天原來獲利是政府>仲介>屋主
12/02 09:10
→
cms23 :
我還有可能資金卡在那一兩年
12/02 09:10
→
IBIZA :
總比uncle本金都在對家那裡好
12/02 09:11
→
cms23 :
房地產這麼難賺ceca在忙什麼
12/02 09:11
→
IBIZA :
你長期年化有到25%嗎
12/02 09:12
→
cms23 :
哦，那我了解，我不敢保證每年有
12/02 09:13
推
asjh612 :
所以你趕快買吧
我ok你先買
12/02 09:13
→
KimWexler :
重要的是你賺到多少吧
你管仲介跟政府賺比你多幹嘛
12/02 09:13
→
IBIZA :
不是每年，是長期年化
12/02 09:13
→
cms23 :
沒有
12/02 09:14
→
asjh612 :
財商是什麼11/14急急忙忙把美元換回台幣的財商嗎
12/02 09:14
推
kuosos520 :
如果你持有的資產有這個漲幅，那為何要兩年賣，直
12/02 09:17
→
kuosos520 :
接增貸出來用不是比賣房還好用嗎？
12/02 09:17
→
IBIZA :
11/14把美元換回台幣怎麼了嗎
12/02 09:17
→
IBIZA :
隔天不就跌到30.55
XD
12/02 09:17
推
cms23 :
@kuosos520
因為我的收支比大概滿了，不能做增貸
12/02 09:18
→
cms23 :
我第一間大概貸滿了
年收70借900左右還有一些信貸
12/02 09:19
推
zpf2005 :
如果你房子是自用就走重購退稅，房子是投資出租就等5年稅
12/02 09:27
→
zpf2005 :
降到20%，房地產本就是中長期投資，有房地合一後除非資金
12/02 09:27
→
zpf2005 :
被卡到，沒人在玩短期買賣，連老屋改裝快速轉手都沒了
12/02 09:27
推
askey :
現在不好賺是因為第二屋要拿五成了~沒五倍了
12/02 09:28
推
cms23 :
@zpf2005
確實，很多仲介跟我這樣說過
12/02 09:29
推
kcy05785 :
23-24卡5年剛好接電子業噴發，笑死
12/02 09:35
推
a0989876 :
少年幣神都開20倍槓桿，才5倍不屑
12/02 09:43
推
dophin332 :
ceca在忙的部分就是用更多方法推高穩定的長期投報率吧
12/02 09:45
→
dophin332 :
和練舞攻頂打電動?
12/02 09:46
→
asjh612 :
11/14隔天禮拜一
就算有跌到30.5
你是看到消息才換哪有賺
12/02 10:05
→
asjh612 :
現在31.5痛賺嗎
不愧是財商高的人
12/02 10:06
→
fluffyradish :
慘邏輯有問題，人家用最低的算給你就是報酬率底標了
12/02 10:07
→
fluffyradish :
，484中學時唸數學都用背的那一掛
12/02 10:07
推
fancydick501 :
差不多吧
ceca這十年年投報12趴
12/02 10:16
推
jinso7410 :
開槓
不用繳保證金
不會爆倉
12/02 10:19
→
jinso7410 :
這個真的是很大優點
12/02 10:19
→
jinso7410 :
現在要間間5倍
要有全款買房的財力
12/02 10:20
→
jinso7410 :
啊貓阿狗都能開五倍的時代已經過了
12/02 10:20
→
jinso7410 :
像YT柏志
外號阿伯
12/02 10:21
→
jinso7410 :
在他那個年代
收支比沒什麼要求就可以買爆
12/02 10:21
推
cms23 :
我虛心求教，有人卻是落井下石的酸人
12/02 10:27
推
zzz50126 :
今年找便宜的買
還真的有可能2年漲20%
12/02 10:29
→
zzz50126 :
西卡應該不能單純這樣算
當初三千萬怎麼可能敢all
in
12/02 10:30
推
zzz50126 :
拿到三千肯定是先拿不到一千出來試錯學習
後面才敢全下
12/02 10:32
→
zzz50126 :
所以他的irr應該要更高一點
12/02 10:33
推
planta :
你要高興有人願意教學
，現在越來越少人願意講了
12/02 10:34
→
planta :
如果你真的是想要虛心求教學，口氣上本來就應該要更好，
p
12/02 10:35
→
planta :
tt只有文字聽不到你的語氣，
所以就不要怪別人酸你
12/02 10:35
推
cms23 :
ok
12/02 10:43
推
quiet93 :
看不出語氣，但是他說很多次感謝啦
12/02 10:43
推
quiet93 :
很多人太習慣看反串文，被搞到都直覺反應對方來者不善，
12/02 10:46
→
quiet93 :
何必呢
12/02 10:46
推
madbele :
但是房價不會跌所以五倍跌是假議題
12/02 11:33
→
kusomanfcu :
租金會漲
貨幣會貶
賤人會矯情
12/02 12:14
→
IBIZA :
asjh612
不好意思
我就是30.5之前就換了好嗎
12/02 12:27
→
IBIZA :
我那天發訊息就有說了
我講的是前一天
12/02 12:28
→
IBIZA :
現在31.5
你怎麼知道我30.5沒換回來?
12/02 12:28
→
IBIZA :
我是那天早上看經濟學人的新聞
傍晚換
第一次換失敗
後來
12/02 12:37
→
IBIZA :
成功,
跌是那天晚上8:30
央行發的聲明
→
IBIZA :
嗎
12/02 12:38
推
kusomanfcu :
目標34好嗎
小波動
12/02 12:39
推
kusomanfcu :
幾個蝦雞巴鬼扯28和更低
真的
什麼都不懂
12/02 12:41
推
mema :
一年漲10%買雞蛋都爆賺好嗎？
12/02 13:03
推
Shmilybaby :
IBIZA肯定是個有福報的人，太佛心了:D
12/02 14:12
推
askey :
哈哈~推目標34~
12/02 14:23
推
ProTrader :
政府跟仲介賺更多是說投資淨利潤會賺得更辛苦機會變少
12/02 14:39
→
ProTrader :
實務上的效果應該是趕走肉腳留下高手
12/02 14:41
→
asjh612 :
你財商高肯定大獲全勝啊
低買高賣
賺爛了
12/02 14:42
→
asjh612 :
看新台幣升值
一天換回來
高手高手
12/02 14:43
→
ProTrader :
應該也會勸退賺買賣價差改作長期出租
12/02 14:43
→
asjh612 :
讓我來看看11/14前最高算31.2好了
大賺2%
太強啦佩服佩服
12/02 14:48
→
max810906 :
假如是2000萬
還有辦法能維持這麼高的投資報酬率嗎
12/02 19:19
→
IBIZA :
1天2%，年化多少？
12/02 21:14
推
Rucca :
就知道現在還有多少人買房不是要住是要投機的
12/02 22:18
推
physicsdk :
自住的整天在那雞巴毛挑三揀四的
好的嫌貴便宜的嫌爛
12/02 22:34
→
physicsdk :
怪人家買來投資？
XD
信用管制都打到第七波了還外帶一
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physicsdk :
個沒腦的限貸令
到現在還不買的基本就是不會買
還假裝
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physicsdk :
自住族群笑死
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physicsdk :
自己該買的時候不買真的不能怪別人欸
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